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France Euro Habitat L’association France Euro Habitat, Freha, a vu le jour dans un contexte de réflexion sur l’accès au logement des plus démunis, concrétisé par les lois Besson : mise en place du Fond social logement (FSL) et du Plan d’occupation du patrimoine social (POPS), supprimé depuis. Mais ce sont surtout la convention Etat / collecteurs du 1% les obligeant à réserver une part de la collecte aux plus démunis et la possibilité pour de nouveaux opérateurs de bénéficier de financements publics d’investissement qui ont permis à Freha de devenir opérationnelle. L’association a été créée en 1990 par des personnes venues de la S.A HLM EMMAUS, du GIAPP collecteur 1%, de responsables de la fédération ARIL (regroupement de structures telles qu’Inter-logement 93), devenue depuis le GIP Habitat et Intervention Sociale, ainsi que des personnes individuelles. Son conseil d’administration est composé de personnes physiques à l’origine, depuis trois personnes morales sont présentes : EMMAUS HABITAT, Fondation Abbé Pierre et SOLENDI Collecteur du 1% logement. Un outil des politiques publiques L’association s’est située d’emblée dans le développement de logements sociaux pérennes. Pour elle, il s’agit de permettre aux ménages défavorisés d’accéder au logement dont ils ont besoin et qu’ils peuvent payer, à proximité des transports, d’équipements collectifs et de commerces. Pour cela, elle a mis en place un outil souple, réactif, pouvant s’adapter à des situations variées, complémentaire des organismes HLM et partenarial. Outil complémentaire des organismes HLM, car elle intervient sur des petites opérations qui demandent du temps pour la réflexion et l’élaboration et des projets plus complexes intégrant la dimension sociale. Outil partenarial des politiques publiques avec l’Etat sur du logement très social, ou avec des villes comme Montreuil, Bezons ou Herblay que ce soit dans le cadre de mise en place de parcours résidentiels, d’opération de logement social ou de rachat d’ancien. Freha est également un outil au service d’associations qui ont un projet d’habitat, elle peut être le porteur du projet immobilier et intervenir au niveau du bâti. Spécialisée dans l’habitat ancien, malgré quelques projets "neufs" rues Condorcet et Marceau, Freha agit à travers essentiellement des acquisitions pures d’immeubles, des prises de baux emphytéotiques, des baux à réhabilitation... Mais elle assure également la gestion de logements mis à disposition pour de courtes durées par l’Etat ou les collectivités. Elle assure aussi celle des logements réhabilités dans le cadre des opérations qu’elle a menées et dont les habitants sont tous des locataires en titre. A Montreuil Le premier contact a été pris avec la ville de Montreuil, à l’occasion d’une opération aidée par le Conseil général du 93 dans le cadre du plan départemental pour le logement des plus défavorisés et la mise en place d’une MOUS pour l’accès au logement de personnes allocataires du RMI. Freha ayant repéré un immeuble susceptible de convenir au projet à Montreuil, a initié le travail avec la ville. De fil en aiguille, le lien s’est établi d’abord par la communication réciproque des informations, puis la participation à la réflexion et à la réalisation de certaines opérations, dans le cadre de la réglementation du logement social. En 1999, la signature d’une première convention entre la ville et Freha formalise ce travail partenarial. Un projet commun Les objectifs de la ville de Montreuil et de Freha se rejoignent. La convention de partenariat est un outil original (seule Montreuil a fait cette démarche), c’est un dispositif opérationnel et concret qui détermine le cadre d’une aide mutuelle sur un projet commun : la réhabilitation d’un habitat ancien à usage social avec maintien des habitants sur place, quand c’est possible. La ville intervient essentiellement sur la facilitation des démarches, les informations, la garantie des emprunts et le relogement temporaire ou définitif (quand cela se pose) des familles. Freha mène à bien l’ensemble de l’opération en mobilisant les crédits publics nécessaires. En tout état de cause, l’objectif commun reste bien de permettre aux personnes démunies de rester en centre ville. Au centre ville Lorsque l’immeuble faisant l’objet d’une réhabilitation est occupé, comme c’est le cas pour l’ex hôtel du centenaire, rue Etienne Marcel qui va être transformé en résidence sociale, les habitants actuels seront maintenus sur place, sauf de façon transitoire, pendant la période des travaux. Ceci fait l’objet d’un groupe de travail avec la Ville. Dans l’immédiat, 8 personnes sont relogées dans le programme Freha. Si l’immeuble était vide, lors du rachat et de la mise en oeuvre de la réhabilitation, une pré commission se tient avec les partenaires financeurs pour une première réflexion sur l’adaptation de l’offre aux besoins, puis c’est la règle des réservataires (financeurs) qui intervient : 30% des logements pour la Préfecture avec un travail de rapprochement avec les services de la ville, en vue d’un consensus sur les candidatures, le reste pour le 1% logement, toujours dans un cadre de collaboration avec la Ville, avec une priorité aux habitants ou salariés de Montreuil. Enfin, les logements non « contingentés » sont réservés directement à la Ville, qui peut les utiliser lors des diverses opérations. Une démarche d’élaboration de projet Pour chaque opération, le projet de réhabilitation est élaboré en interne par des monteurs d’opérations (2 salariés à temps plein, plus un bénévole). Ceux-ci procèdent à l’examen du bâtiment et en fonction de celui-ci proposent des options d’aménagement qui font l’objet de va et vient avec un architecte. L’histoire du bâtiment, son inscription dans le quartier et l’environnement sont des éléments importants de la réflexion. De même la structuration intérieure se veut la plus fonctionnelle possible. Eviter les surfaces perdues, de type grand couloir, est un impératif non seulement pour l’usage du logement, mais aussi pour le calcul de l’APL. L’équilibre entre la typologie du logement, la surface et le loyer est déterminant. En ce qui concerne l’énergie, on retrouve des constantes dans les différents projets : Doublage, double vitrage et chaudière à gaz individuelle. L’individualisation de la consommation d’eau se développe, ainsi qu’un début de réflexion sur des énergies renouvelables dans le cadre des opérations neuves. Et enfin on procède au calcul de faisabilité. Les dernières opérations La résidence sociale du Bas Montreuil, par transformation de l’ancien hôtel meublé du Centenaire, rue Etienne Marcel, dont les travaux vont bientôt démarrer. Un pavillon termine la réhabilitation du 8/8bis rue Garibaldi. La préparation de la réhabilitation d’un cœur d’îlot rue Victor Hugo est faite en collaboration avec la ville, le permis déposé. Le 46 rue Arago a également été racheté et les travaux sont en cours pour 6 logements, réhabilitation de 4 logements devant et 2 en construction en fond de parcelle. Une opération de construction neuve, 125 rue Marceau, est également lancée. Les perspectives La deuxième convention arrivant à son terme, l’élaboration de la nouvelle convention de partenariat est l’occasion de réfléchir à l’approfondissement de tout ce qui a été fait et notamment, cette fois en tant que gestionnaire, sur le développement d’une présence de proximité. En effet, actuellement la gestion au quotidien des immeubles est assurée de plusieurs façons, soit en salariant un locataire qui assure l’entretien et le lien avec l’association, soit par des salariés de l’association qui suivent plusieurs programmes (ils sont au nombre de deux sur Montreuil) soit par sous traitance avec des entreprises de nettoyage. Mais aujourd’hui, l’augmentation quantitative du parc géré par Freha permet d’avoir une réflexion plus approfondie. Ce sera le chantier des prochaines années. Ce qu’il manque aujourd’hui Freha assure l’accueil des futurs locataires, les suit pour l’ouverture des droits (APL...) et dans leur installation, ensuite les gestionnaires locatifs restent les interlocuteurs au quotidien. Néanmoins, si dans le cadre des opérations, l’investissement est correctement aidé, ce n’est pas le cas de l’accompagnement. Un seul poste de suivi social sur la Seine Saint Denis est insuffisant, d’autant que l’association n’a pas droit au financement de la médiation locative. Enfin, souligne J.-P. Tourbin, il manque un véritable outil foncier qui permette de réguler le marché et la mise en bail de terrains pour la création de réserves foncières. Gabrielle Grammont |